Nach § 1 Erbbaurechtsgesetz kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte auf dem Grundstück ein Bauwerk errichten darf. Man nennt dies „Erbbaurecht“ (im Volksmund oft als „Erbpacht“ bezeichnet). Der Grundstückseigentümer ist der „Erbbaurechtsgeber“, derjenige, der das Haus errichtet, der „Erbbaurechtsnehmer“.
Die Einzelheiten des Vertragsverhältnisses ergeben sich aus dem notariellen Erbbaurechtsvertrag. Nach § 2 Erbbaurechtsgesetz gehören zum Inhalt des Erbbaurechts auch Vereinbarungen, über
- die Errichtung des Bauwerks,
- die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht (einschließlich des errichteten Gebäudes) unter bestimmten Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer/Erbbaurechtsgeber zu übertragen (sogenannter Heimfall),
- eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen.
Ferner kann zum Gegenstand des Erbbaurechtsvertrags gemacht werden,
- dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf (§ 5),
- dass der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten bei Ablauf des Erbbaurechts eine Entschädigung zu zahlen hat, deren Höhe bereits geregelt wird,
- welche Höhe die Vergütung haben soll, wenn der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch macht.
Durch Grundbucheintragung werden diese Vereinbarungen zum Rechtsinhalt und wirken auch für und gegen Rechtsnachfolger. In Ihrem Fall läuft der Erbbaurechtsvertrag noch 60 Jahre. Sie sollten zunächst in Ihrem Vertrag prüfen, ob Sie dem Grundstückseigentümer das Recht eingeräumt haben, dass Sie zur Veräußerung des Erbbaurechts seiner Zustimmung bedürfen. Dies würde Ihre Verkaufsabsichten einschränken können. Allerdings haben Sie in diesem Fall gleichwohl einen Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung, wenn durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, und wenn anzunehmen ist, dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenen Verpflichtungen bietet. So ist es in § 7 Erbbaurechtsgesetz geregelt.
Schließlich sollten Sie prüfen, ob ein Heimfall des Erbbaurechts mit dem Grundstückseigentümer geregelt ist für den Fall des Verkaufs durch Sie. Wie oben beschrieben, können mit dem Grundstückseigentümer Voraussetzungen vereinbart werden, unter welchen Bedingungen das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Dies kann beispielsweise der Tod des Berechtigten oder des Grundstückseigentümers sein, Zahlungsunfähigkeit des Berechtigten oder Insolvenzeröffnung, Unvermögen des Berechtigten zu fristgemäßer Bebauung, Vernachlässigung/Veränderung/Untergang des Bauwerks, bei kirchlichen Grundstücken auch Kirchenaustritt, zweckwidrige Nutzung, Nichterfüllung der Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag usw. Sollte ein Heimfallanspruch für den Fall Ihrer Veräußerung vereinbart sein, steht Ihnen nach § 32 Erbbaurechtsgesetz gegen den Grundstückseigentümer ein Anspruch auf angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu. Dieser beinhaltet den Wert des von Ihnen errichteten Gebäudes.
Ansonsten besteht kein generelles Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsgebers/Grundstückseigentümers.
Wegen der Abwicklung des Verkaufs Ihres Erbbaurechts an einen neuen Erbbaurechtsnehmer müssen Sie sich an einen Notar wenden.
(Folge 11-2018)
