Nach § 35 Abs. 4 Ziffer 2 BauGB gelten für die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle folgende Voraussetzungen, um eine Baugenehmigung zu erhalten:
a) Das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.
Problematisch dürfte sein, dass Sie die Hofstelle jetzt erst kaufen wollen und sie demzufolge eben nicht „seit längerer Zeit (als Eigentümer) selbst genutzt haben“. Dies ist nach § 35 Abs. 4 Ziffer 2 lit c BauGB jedoch Voraussetzung, um einen Ersatzbau genehmigt zu bekommen.
Folglich können Sie einen Bauantrag erst dann – erfolgreich – stellen, wenn Sie das landwirtschaftliche Anwesen zunächst kaufen, das Haus selbst bewohnen, wenngleich es marode ist. Gegebenenfalls müssten Sie einzelne Instandsetzungsarbeiten durchführen, um es überhaupt bewohnen zu können. Hierzu sollten Sie sich noch mal im Detail beraten lassen, da Eingriffe in die Substanz und Statik bauordnungsrechtlich nur zulässig sind, wenn zuvor ein Bauantrag gestellt worden ist.
Möglicherweise handelt es sich bei dem von Ihnen ins Auge gefassten Objekt aus Sicht des Bauordnungsamtes und der Rechtsprechung um eine „funktionslose“ Ruine, also um ein Gebäude, in dem sich Ihr Vorhaben nicht umsetzen lässt.
Wenn Teile der Gebäude des landwirtschaftlichen Anwesens die Voraussetzung des § 35 Abs. 4 Ziffer 4 BauGB erfüllen, es sich also um Gebäude handeln würde, die erhaltenswert sind und das Bild der Kulturlandschaft prägen, auch wenn sie aufgegeben sind, dann könnten Sie unter Bezugnahme auf diese Vorschrift erfolgreich einen Bauantrag für eines der übrigen Gebäude, die im Gegensatz zum Wohnhaus nicht marode sind, stellen. Auch hier jedoch muss die Substanz der Gebäudestruktur insgesamt noch „erhaltenswert“ sein. Oft ist die Abgrenzung schwierig. Sie sollten sich vor Ort von einem Experten der Denkmalbehörde bzw. des Landschaftsverbandes Westfalen-Lippe beraten lassen.
Fazit: Vor Abschluss des Kaufvertrages sollten Sie sich vom jetzigen Eigentümer die Erlaubnis geben lassen, die Gebäudesubstanz zu prüfen. Dann könnten Sie eine Bauvoranfrage stellen, um zu prüfen, ob Ihre Pläne umsetzbar sind. Anderenfalls besteht das Risiko, dass Sie eine funktionslose Ruine kaufen, an der Sie nichts verändern dürfen.
(Folge 7-2019)
