Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es einem Eigentümer, sein Grundstück an denjenigen zu verkaufen, den er als Käufer haben will. Soweit die Stadt als Verkäufer das Grundstück öffentlich zum Kauf angeboten hat, entsteht daraus für den Höchstbietenden noch kein Anspruch auf Abschluss eines Vertrages. Sollte sich die Stadt aber gleichwohl in der Art und Weise gebunden haben, dass der Höchstbietende den Zuschlag erhalten soll, steht ein solches, wie jedes Grundstücksgeschäft, unter dem Vorbehalt der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG).
Nach § 2 GrdstVG bedarf jede Veräußerung eines Grundstücks der Genehmigung. Bei der Beteiligung einer Gemeinde an der Veräußerung besteht ein Genehmigungszwang nur dann, wenn durch einen Bauleitplan nachgewiesen wurde, dass das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke vorgesehen ist. § 9 GrdstVG besagt, wann eine Genehmigung versagt werden darf. Eine Versagung bedeutet, dass der Vertrag durch die konkreten Vertragsparteien letztlich nicht zustande kommt.
Betrifft die Veräußerung ein landwirtschaftliches Grundstück ab einer Größe von 2 ha aufwärts, kann ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht ausüben. Voraussetzung ist, dass die Veräußerung einer Genehmigung nach dem GrdstVG bedarf und die Genehmigung nach Auffassung der Behörde zu versagen wäre. Bei entsprechender Größe der Grundstücke wird daher die Behörde den Kaufvertrag – der im Regelfall vom beurkundenden Notar vorgelegt wird – der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Klärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorlegen.
Erwirbt ein Nichtlandwirt oder ein nicht leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück, dann liegt eine ungesunde Bodenverteilung nach § 9 GrdstVG vor, wenn ihnen leistungsfähige Landwirte gegenüberstehen. Sie müssen die Fläche zur Aufstockung ihres Betriebes benötigen und zum Erwerb zu den Bedingungen dieses Kaufvertrages bereit und in der Lage sein. Weiter müssen sie darlegen, dass die Einbeziehung des Grundstücks in ihrem Betrieb agrarstrukturell sinnvoll wäre und sie bereit sind, den sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Kaufpreis, der maximal bis zu 50 % über dem ortsüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke liegen kann, zu zahlen.
Gibt es einen solchen Erwerbswilligen nicht, verbleibt es bei dem Verkauf an den Nichtlandwirt.
In Ihrem Fall dürfte die Gemeinde unmittelbar einen Kaufvertrag mit einem Vollerwerbslandwirt abgeschlossen haben, anstatt Sie als Höchstbietenden zu bevorzugen. Auch ein vertragliches oder eingetragenes Vorkaufsrecht könnte ein Grund für die Bevorzugung sein. Ob Sie aufgrund Ihres Höchstgebotes gegenüber der Gemeinde einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages gehabt haben, hängt davon ab, ob sich die Gemeinde mit ihrem öffentlichen Angebot auch schon in dieser Weise binden wollte. Dies können wir nicht prüfen.
