Die Ihnen erteilte mündliche Auskunft deckt sich nicht mit dem sogenannten Außenbereichserlass (Stand 20. September 2013). In diesem wird unter Ziffer 4.1 unter der Überschrift „Umnutzung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebsgebäudes“ ausgeführt:
„Satz 1 Nr. 1 (Anmerkung: § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB) trägt dem Strukturwandel in der Land- und Forstwirtschaft Rechnung und soll insbesondere Nutzungsänderungen nicht mehr landwirtschaftlich genutzter Gebäude erleichtern.
Dies setzt voraus, dass noch eine Hofstelle vorhanden bzw. die bodenrechtliche Situation noch von den vorhandenen Gebäuden des (ehemaligen) Hofes geprägt ist. Bei den umzunutzenden Gebäuden darf es sich nicht nur um einen untergeordneten Restbestandteil eines Hofes, von dem ansonsten baulich nichts mehr vorhanden ist, handeln. Für eine Hofstelle muss jedenfalls eines der Gebäude ein landwirtschaftliches Wohngebäude sein. Nicht zur Wohnnutzung, sondern auch für außenbereichsverträgliche gewerbliche Nutzung kann ein landwirtschaftliches Gebäude der Hofstelle umgenutzt werden, beispielsweise für landwirtschaftliche Lohnunternehmen, kleingewerbliche Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe oder für die Einrichtung von Ferienwohnungen, für die nicht die Begrenzung auf drei Wohnungen gilt. Mit der Umnutzung darf keine nennenswerte zusätzliche Inanspruchnahme (Versiegelung von Außenbereichsflächen) verbunden sein.“
Aus Vorstehendem wird deutlich, dass in Ihrem Fall die Umnutzung des immerhin 450 m2 großen Wohnhauses zu einer gewerblichen Nutzung – hier also Altenbetreuung – bauplanungsrechtlich und auch bauordnungsrechtlich unproblematisch ist. Sie wollen keine zusätzlichen Flächen versiegeln und wollen – jedenfalls ist davon auszugehen – ausschließlich im vorhandenen Bestand bauen.
Für den Fall, dass ggf. die Kläranlage (Kleinkläranlage im Außenbereich) zu klein dimensioniert ist, ist auch dies aus bauplanungsrechtlicher Sicht kein durchgreifender Einwand, da mit relativ einfachen Mitteln die Kläranlage neu errichtet bzw. dem Stand der Technik und benötigten so genannten Einwohnergleichwerten (= Umfang der Kapazität) angepasst werden kann.
Sie sollten daher dem Bauordnungsamt mit Verweis auf den sogenannten Außenbereichserlass eine auf das Bauplanungsrecht beschränkte Voranfrage stellen und bei einer ggf. ablehnenden Antwort Klage erheben.
Wichtig ist in dem Zusammenhang, dass das Bauordnungsamt in dieser ersten Phase, in der Sie also lediglich das Bauplanungsrecht geklärt wissen möchten, lediglich die für die Beurteilung des Planungsrechts notwendigen Unterlagen einfordern kann. Hierzu gehört jedenfalls (noch) nicht ein kompletter Bauantrag, der regelmäßig mit entsprechenden Kosten verbunden ist.
Sofern Sie für den Antrag einen Architekten einschalten sollten, empfiehlt es sich aufgrund gebührenrechtlicher Besonderheiten in der Honorarordnung für Architekten (HOAI), vorab schriftlich eine Gebührenvereinbarung, gegebenenfalls im Stundenlohn, zu vereinbaren, da Sie ansonsten an die nicht unerheblichen Pauschalgebühren der HOAI gebunden sein könnten.
