Wochenblatt-Leser Justus F. in fragt: Ich möchte den Hof meines Onkels übernehmen (Wohnhaus, Stallgebäude, 12 ha Land und 5 ha Wald). Der Hof ist nicht mehr in der Höfeordnung. Geplant ist eine Schenkung mit eingetragenem Nießbrauchrecht für eine Einliegerwohnung im Haus, die Photovoltaik-Anlage auf dem Dach und die Flächen (Einnahmen aus Pacht und Holzverkäufen). Da ich vorhabe, alle Gebäude zu renovieren, werde ich viel Geld und Zeit investieren und möchte die Besitzverhältnisse gerne klären. Zu welcher Vorgehensweise raten Sie mir aus steuerlicher Sicht?
Arno Ruffer, Steuerberater, WLV, nimmt Stellung: Wird der landwirtschaftliche Betrieb Ihres Onkels zur Größe von 12 ha Land und 5 ha Wald lebzeitig an Sie übertragen oder von ihm vererbt, so sind die land- und forstwirtschaftlichen Flächen Erbschaft- und Schenkungsteuer-begünstigungsfähig. Das heißt, werden nach dem Zeitpunkt der Hofübergabe bzw. des Erbgangs die Flächen sieben Jahre lang nicht vollständig oder teilweise verkauft oder dauerhaft außerlandwirtschaftlichen Zwecken zugeführt, entsteht für Sie keine Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.
Wohngebäude: Erbschaftsteuer
Was anderes gilt für das Wohnhaus und die Wirtschaftsgebäude, soweit Letztere nicht mehr dauerhaft landwirtschaftlichen Zwecken dienen. Hierfür steht Ihnen nach Ihrem Onkel nur ein persönlicher Freibetrag von 20 000 € zur Verfügung.
Der Erwerb fällt in die Steuerklasse III. Hier beträgt die Steuerbelastung nach Abzug des Freibetrages mindestens 30 %. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer spielt es keine Rolle, ob die Wirtschaftsgebäude noch zum steuerlichen Betriebsvermögen gehören oder schon in das Privatvermögen überführt wurden.
Bauen Sie allerdings die Wirtschaftsgebäude auf Ihre Kosten – solange Sie noch im Eigentum Ihres Onkels sind – um und erben Sie zu einem späteren Zeitpunkt, so müssen Sie die von Ihnen gemachte Werterhöhung naturgemäß nicht versteuern, weil Sie insoweit nicht durch den Onkel bereichert wurden.
Steuerliche Entnahme
Überführt heute Ihr Onkel die Wirtschaftsgebäude in das Privatvermögen, muss die Entnahme von ihm als laufende Betriebseinnahme versteuert werden. Zu versteuern ist der Verkehrswert (steuerlich Teilwert) der Wirtschaftsgebäude einerseits sowie der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert für die anteilige Hoffläche andererseits. Nennenswerten Buchwert dürfen dabei die ehemaligen Stallungen und die offene Scheune nicht mehr haben.
Wollen Sie auf Ihre Kosten das Haus renovieren und anschließend den Stall und die Außenanlagen umbauen und damit Geld und Zeit investieren, so ist es in der Tat sinnvoll, wenn Sie dafür Sicherheit haben. Die Vorzüglichkeit der Entnahme der Wirtschaftsgebäude hängt vor allem vom Bodenrichtwert der Hoffläche ab.
Nießbrauchsrecht abziehen
Schenkt Ihnen Ihr Onkel nach der Überführung der Wirtschaftsgebäude in das Privatvermögen die Hofstelle (Wohnhaus und ehemalige Wirtschaftsgebäude) unter Nießbrauchsvorbehalt, so wäre dabei der Kapitalwert des Nießbrauchs bei der Schenkungsteuer abziehbar und mindert so die 30%ige Steuerbelastung. Überschlägig wird man als Kapitalwert die fiktive Jahresmiete für die Einliegerwohnung multipliziert mit der Lebenserwartung des Onkels ansetzen.
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(Folge 5-2023)
