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Bürogebäude auf Raten verkaufen? Digital Plus

Auf meinem Betriebshof steht ein Bürogebäude, das ich wegen Geschäftsaufgabe verkaufen oder vermieten möchte. Mir schwebt vor, es zunächst zehn Jahre auf Raten zu 1500 €/Monat zu verkaufen. Erst dann soll der Käufer ins Grundbuch. Wäre ein solcher Kaufvertrag zulässig? Bestehen aus steuerlicher Sicht Bedenken?

Wird im Vertrag vereinbart, dass der Mieter zum Beispiel ein Bürogebäude nach Ablauf einer bestimmten Zeit kaufen kann, liegt ein Mietkauf vor.

Ein Kauf auf Raten ist auch bei Grundstücken durchaus zulässig. Der Kaufvertrag muss – wie andere Grundstückskaufverträge auch –notariell beurkundet werden. Vorliegend dürfte es sich aber nicht um einen Kauf auf Raten, sondern um einen sogenannten unechten Mietkauf handeln. Im Allgemeinen geht man beim Abschluss eines solchen Mietvertrages davon aus, dass die Vertragsparteien von Anfang an den Verkauf beabsichtigen. Regelmäßig ist dann der „Mietvertrag“ unkündbar und die Mietdauer wird so bemessen, dass bei Ablauf dieses Zeitraums der „Mieter“ praktisch...

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Ein Kauf auf Raten ist auch bei Grundstücken durchaus zulässig. Der Kaufvertrag muss – wie andere Grundstückskaufverträge auch –notariell beurkundet werden. Vorliegend dürfte es sich aber nicht um einen Kauf auf Raten, sondern um einen sogenannten unechten Mietkauf handeln. Im Allgemeinen geht man beim Abschluss eines solchen Mietvertrages davon aus, dass die Vertragsparteien von Anfang an den Verkauf beabsichtigen. Regelmäßig ist dann der „Mietvertrag“ unkündbar und die Mietdauer wird so bemessen, dass bei Ablauf dieses Zeitraums der „Mieter“ praktisch keine Möglichkeit mehr hat, dem „Vermieter“ den Vermögensgegenstand zurückzugeben. Die vereinbarte „Miete“ entspricht bei wirtschaftlicher Betrachtung hinsichtlich Höhe, Dauer und Fälligkeit einer Kaufpreisrate. Wie sieht es steuerlich aus? Der unechte Mietkauf entspricht einem Verkauf des Betriebsgebäudes und ist einkommensteuerpflichtig, weil das wirtschaftliche Eigentum auf den Erwerber („Mieter“) mit Vertragsabschluss übergeht. Auf die spätere Eintragung im Grundbuch käme es steuerlich nicht mehr an. Sie müssten den Veräußerungsgewinn sofort versteuern. Veräußerungsgewinn ist der Unterschied zwischen der abgezinsten Summe der Kaufpreisraten und dem Buchwert des Grundstücks und des Betriebsgebäudes. Die „Miete“ von 18  000 €/jährlich wird dabei nicht verzinst. Das Finanzamt rechnet eine Verzinsung von 5,5 % jährlich als laufende steuerpflichtige Einkünfte. Diesen Zinsanteil könnten Sie nicht durch eine § 6b-Rücklage neutralisieren. Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie nicht buchführungspflichtig wären, sondern eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung fürs Finanzamt erstellen müssen. Dann wäre nur ein dem Zufluss entsprechender Teilbetrag der „Miete“ als Veräußerungsgewinn zuzüglich des in den Raten enthaltenen Zinsanteils zu versteuern. (Folge 1-2020)