Damals, in den 1980er-Jahren, hat Ihnen das Bauamt in einer Nebenbestimmung zur Baugenehmigung aufgegeben, dass Sie im Haupthaus keine Wohnung mehr nutzen dürfen. Diese Nebenbestimmung haben Sie akzeptiert. Wir gehen davon aus, dass eine Baulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen wurde.
Im Beitrag in Ausgabe 40/2018 wird beschrieben, dass mit Wegfall der „Siebenjahresfrist“ es nach Auffassung des Bauministeriums ausreicht, dass zu früheren Zeiten – vor mehr als sieben Jahren – noch Landwirtschaft betrieben worden ist und es unschädlich ist, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Hofstelle mehr vorhanden ist, auf der nach wie vor Landwirtschaft betrieben wird.
Diese Auffassung vertritt auch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Koblenz in Rheinland-Pfalz. Mit Urteil vom 27. Februar 2018 (Az. 8 A 11535/17) hat das OVG entschieden, dass die erleichterte Nutzungsänderung eines Gebäudes nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB auch dann möglich ist, wenn der ursprüngliche land- oder forstwirtschaftliche Betrieb vollständig aufgegeben worden ist. Sollten Gerichte in NRW dies anders sehen, könnte Ihr Fall vor dem Bundesverwaltungsgericht landen.
Sie sollten eine erneute, auf das Planungsrecht beschränkte Voranfrage stellen, sich auf die Auffassung des Ministeriums und die des OVG Koblenz beziehen und es auf ein Klageverfahren ankommen lassen. Der Umstand, dass damals in der Baugenehmigung eine Nebenbestimmung erteilt und diese mit einer Baulast abgesichert worden ist, könnte im Klageverfahren entkräftet werden. Sie hätten einen Anspruch, dass die Baulast gelöscht wird. Der Anspruch ergibt sich aus § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW: „Auf Antrag des Grundstückseigentümers ist der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.“ Das ist der Fall, wenn ein Gesetz geändert worden ist, hier Einfügung des § 35 Abs. 4 Ziffer 1 BauGB und Wegfall der Siebenjahresfrist bzw. eine andere obergerichtliche Rechtsprechung.
Zuvor sollten Sie prüfen, ob die Bausubstanz des alten Wohnhauses noch einigermaßen erhalten ist. Nur unter dieser weiteren Voraussetzung wird das Bauamt Ihren Umnutzungsantrag genehmigen.
Alternativ sollten Sie auch prüfen, ob es sich bei Ihrem alten Bauernhaus um ein Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 4 BauGB handelt. Das ist ein Gebäude, das die Kulturlandschaft prägt. In diesem Fall könnten Sie unabhängig von den beschriebenen Problemen einen Baurechtsanspruch begründen.
(Folge 25-2019)
